Het nieuwe Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek: bouwgeschillen
Het nieuwe Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek: bouwgeschillen
In onze drie vorige blogartikelen hadden we het over het nieuwe boek 6 van het Burgerlijk Wetboek, de veranderingen die het met zich meebrengt en de impact op bestuurdersaansprakelijkheid en werknemers. Lees deze artikelen zeker door als u dit nog niet heeft gedaan. In dit artikel richten we ons specifieker op boek 6 en bouwgeschillen.
Bij het bouwen of renoveren van een huis ontstaan vaak complexe juridische situaties. Meestal sluit de bouwheer een contract af met een hoofdaannemer, die vervolgens onderaannemers inschakelt om de werkzaamheden uit te voeren die in het contract met de bouwheer zijn vastgelegd.
Tot 31/12/2024: Quasi-immuniteit voor de onderaannemer
Er is geen contractuele band tussen de bouwheer en de onderaannemer. De onderaannemer wordt in het oude Burgerlijk Wetboek beschouwd als een hulppersoon (oftewel uitvoeringsagent) en is dus beschermd door de quasi-immuniteit. Bijgevolg kan de bouwheer geen rechtstreekse vordering instellen tegen de onderaannemer. Deze laatste is in de praktijk wel verantwoordelijk voor (de gedeeltelijke) uitvoering van de toevertrouwde werken.
De enige mogelijkheid die de bouwheer had om een rechtstreekse buitencontractuele vordering in te stellen tegen de onderaannemer was indien de contractuele wanprestatie ook een schending van de algemene zorgvuldigheidsnorm uitmaakt én de schade is anders dan deze die voortkomt uit de verkeerdelijk uitvoering van de overeenkomst. Dit kwam in de praktijk zeer zelden voor.
Vanaf 01/01/2025: actiemiddel tegen de onderaannemer
Vanaf 1 januari 2025 kunnen bouwheren rechtstreeks een vordering instellen tegen onderaannemers, dankzij de afschaffing van de quasi-immuniteit van de hulppersoon. Tot nu toe was dit alleen mogelijk onder strikte voorwaarden, wat vaak onhaalbaar bleek.
De bouwheer heeft nu een betere positie en kan er voor kiezen om de onderaannemer rechtstreeks buitencontractueel aan te spreken voor een fout bij de niet-nakoming van zijn contractuele opdracht. Men zal dan wel moeten voldoen aan de toepassingsvoorwaarden van de buitencontractuele aansprakelijkheid, namelijk: 1) er moet schade zijn, 2) de schade moet het gevolg zijn van een fout, en 3) er moet een bewezen oorzakelijk verband zijn tussen de fout en de geleden schade.
Deze stap biedt een oplossing in gevallen waar de hoofdaannemer bijvoorbeeld failliet gaat.
Boek 6 heeft de onderaannemer echter niet in de kou laten staan en heeft diens verhoogde kwetsbaarheid in belangrijke mate beperkt door te voorzien in sterke verweermiddelen.
Zo kan de onderaannemer zich voor zijn verweer tegen een rechtstreekse buitencontractuele vordering van de bouwheer, beroepen op verweermiddelen uit zijn eigen contract met de hoofdaannemer (= verweermiddelen uit het ondercontract) en op het hoofdcontract tussen de bouwheer en de hoofdaannemer (= verweermiddelen uit het hoofdcontract).
Contractuele bepalingen die de buitencontractuele aansprakelijkheid van de hoofdaannemer en onderaannemer beperken, mogen geen betrekking hebben op:
- Vorderingen tot schadeloosstelling van schade als gevolg van een aantasting van de fysieke of psychische integriteit;
- een fout begaan met het opzet schade te veroorzaken.
Praktische uitdagingen
de onderaannemer kan tegen de benadeelde bouwheer dezelfde contractuele verweermiddelen inroepen als de hoofdaannemer, op basis van een bevrijdingsbeding in het hoofdcontract. In de praktijk zal er waarschijnlijk weinig toepassing gemaakt worden van een dergelijk bevrijdingsbeding in het hoofdcontract ten voordele van de onderaannemer, aangezien dit niet in het belang is van de bouwheer.
Bovendien is de onderaannemer geen partij in het hoofdcontract met de bouwheer, waardoor hij in principe ook geen kennis heeft van eventuele verweermiddelen die kunnen voortvloeien uit het hoofdcontract. De wetgever heeft geen antwoord gegeven op dit praktisch euvel. De rechtspraak zal op termijn klaarheid moeten scheppen.
Een nuance dient ook gemaakt te worden met betrekking tot het opnemen van een bevrijdingsbeding in het onderaannemingscontract, dat de buitencontractuele aansprakelijkheid van de onderaannemer door de bouwheer zou uitsluiten. De toekomstige rechtspraak zal moeten uitwijzen of een dergelijk bevrijdingsbeding in het ondercontract ten voordele van de onderaannemer tegenwerpelijk is t.a.v. de bouwheer.
Met deze verandering krijgen bouwheren meer mogelijkheden om hun rechten te beschermen, terwijl onderaannemers goed moeten letten op contractuele vrijwaringsbedingen. Het is dus belangrijk dat alle partijen voldoende geïnformeerd zijn bij het afsluiten van nieuwe contracten. Het is een cliché, maar het is ook hier van toepassing: goede afspraken maken goede vrienden. Wie nu contracten onderhandelt, kan al anticiperen op de wijzigingen in Boek 6.
