Ben ik verplicht een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars van mijn gebouw te aanvaarden?

Als mede-eigenaar van een gebouw worden regelmatig algemene vergaderingen gehouden. Hier worden gezamenlijke beslissingen genomen over werken, onderhoud, enz. Maar wat kunt u doen als deze niet verlopen zoals u wenst? Bent u verplicht deze beslissingen van de algemene vergadering zonder meer te aanvaarden? In dit artikel leggen we uit wat uw rechten en plichten zijn.

Enkele concrete situaties

Uw verzoek tot toestemming voor het uitvoeren van werken, die op de agenda van de algemene vergadering stond, werd geweigerd bij stemming van de mede-eigenaars.

De algemene vergadering keurde een beslissing goed die u schade berokkent.

Hoe kunt u uw verweer kenbaar maken?

Enkele algemene opmerkingen

Overeenkomstig artikel 3.87 van het Burgerlijk Wetboek moet de syndicus een algemene vergadering houden binnen de termijn vastgesteld in het reglement van interne orde.

Een algemene vergadering kan ook worden bijeengeroepen wanneer een dringende beslissing moet genomen worden in het belang van de mede-eigendom of op verzoek van één of meer mede-eigenaar(s) die minstens één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten.

De bijeenroeping van de algemene vergadering moet plaats, dag en uur van de vergadering vermelden, evenals een opgave van de agendapunten die ter bespreking zullen worden voorgelegd.

De syndicus neemt de schriftelijke voorstellen van de mede-eigenaars en de raad van mede-eigendommen in de agenda op. Die moet hij ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van interne orde bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering zal worden gehouden, ontvangen.

Behalve in spoedeisende gevallen wordt de bijeenroeping door de syndicus ten minste vijftien dagen voor de datum van de vergadering ter kennis gebracht.

Elke eigenaar van een kavel neemt deel aan de beraadslagingen van de algemene vergadering en kan zich laten bijstaan door één persoon, op voorwaarde dat hij/zij de syndicus daarvan ten minste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering per aangetekend schrijven in kennis stelt.

De algemene vergadering is slechts geldig indien één van de in artikel 3.87 van het Burgerlijk Wetboek voorgeschreven quorums is bereikt.

Elke mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen.

De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij absolute meerderheid van de stemmen die op dat ogenblik aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Behalve wanneer de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist, zoals bepaald in artikel 3.88 van het Burgerlijk Wetboek.

Onthoudingen, ongeldige en blanco stemmen kunnen niet worden meegeteld voor de berekening van de vereiste meerderheid.

De beslissing van de algemene vergadering berokkent u schade – hoe reageren?

Volgens artikel 3.92§3 van het Burgerlijk Wetboek kan elke mede-eigenaar de vrederechter vragen om een onregelmatige, frauduleuze of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering nietig te verklaren of te herzien wanneer deze hem persoonlijk schade berokkent.

Dit beroep moet echter gebeuren binnen een korte termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden.

Wij benadrukken het belang van deze termijn van vier maanden voor het instellen van het beroep tot nietigverklaring. Het gaat immers om een vooraf bepaalde termijn op straffe van verval, zodat een beroep buiten deze termijn gedoemd is te mislukken aangezien het door de vrederechter niet-ontvankelijk zou worden verklaard. De omstreden beslissing van de Algemene Vergadering moet dan als definitief worden beschouwd, zonder mogelijkheid tot betwisting.

Een concreet voorbeeld

Om gezondheidsredenen wilt u in uw flat een airconditioningsysteem installeren. Deze installatie bestaat echter uit een bijna onzichtbare buiteninstallatie, die op uw balkon, terras of op de gemeenschappelijke gevel van het gebouw wordt geplaatst.

Hiervoor moet u, overeenkomstig de basisakte van mede-eigendom, het akkoord van de vergadering van mede-eigenaars verkrijgen, aangezien deze buiteninstallatie in de gemeenschappelijke ruimten zal worden geplaatst.

U hebt dus aan de syndicus gevraagd om een agendapunt toe te voegen teneinde de algemene vergadering van mede-eigenaars te laten stemmen over de werkzaamheden van deze installatie.

Tijdens de vergadering heeft een minderheid van de mede-eigenaars tegen de werkzaamheden gestemd, ondanks het feit dat deze noodzakelijk zijn voor uw gezondheid. Zo werd verhinderd dat de algemene vergadering een besluit kon nemen met de door de wet vereiste meerderheid.

U vindt dat dit besluit onrechtmatig is omdat het uw belangen onevenredig schaadt. Uw gezondheidstoestand weegt niet op tegen de nadelen voor de mede-eigendom, namelijk een relatief esthetisch nadeel. Op basis van artikel 3.92§3 van het Burgerlijk Wetboek kunt u de rechter vragen deze beslissing te vernietigen, op voorwaarde dat u uw beroep instelt binnen een termijn van vier maanden vanaf de betreffende algemene vergadering.

Goed om weten

Uw rechten doen gelden in mede-eigendom kan ingewikkeld zijn en u veel geld kosten... Dankzij de DAS Conflictenpolis BeneFisc kunt u genieten van de bijstand van haar juridische experts en van de betaling van de gerechtskosten indien de minnelijke schikking van het geschil mislukt!

Nog geen rechtsbijstandverzekering? Neem vandaag nog contact op met uw verzekeringsmakelaar of ontdek onze producten.

Bezoek onze website voor meer informatie! Raadpleeg onze algemene voorwaarden en de IPID-fiche die gratis beschikbaar zijn op onze website alvorens een polis af te sluiten.

Opgelet, u bent niet verzekerd voor:

juridische conflicten die aanwezig zijn bij het onderschrijven van het contract;

er is geen dekking als u bij het afsluiten van het contract op de hoogte bent van de feiten die aanleiding geven tot het juridisch geschil;

opzettelijke wanbedrijven behalve bij vrijspraak;

daden van grove schuld opgesomd in de speciale voorwaarden;

uw burgerlijke verdediging als er geen BA verzekering afgesloten is of als er geen belangenconflict is.

Audrey RenardJuriste

Voor de exacte bepalingen en alle bijkomende informatie, de uitsluitingen en beperkingen verwijzen wij u naar de algemene en speciale voorwaarden die u kosteloos kunt raadplegen op www.das.be of bij uw bemiddelaar waar u een offerte kunt verkrijgen. Elke niet-professionele klant dient deze documenten door te nemen voor de aankoop/ondertekening van dit product. Juridische conflicten die aanwezig zijn bij het onderschrijven van het contract zijn niet verzekerd. Dit geldt ook als de verzekerde bij het afsluiten van het contract op de hoogte is van de feiten die aanleiding geven tot een juridisch geschil. Raadpleeg ook de contractuele wachttermijnen (art. 7 of 2 spec. vw.), het verplichte minimumgeschil en onze maximale tussenkomst (art. 8 of 2 spec. vw.). Een polis rechtsbijstand heeft een looptijd van 1 jaar en wordt stilzwijgend verlengd tenzij ze wordt opgezegd uiterlijk 3 maanden voor de hoofdvervaldag. Het Belgisch recht en de Belgische rechtbanken zijn van toepassing op de verzekeringsovereenkomst. Voor klachten contacteer eerst de Interne klachtendienst: meldpunt@das.be. Adres Ombudsdienst van de Verzekeringen: De Meeûsplantsoen 35, 1000 Brussel, www.ombudsman-insurance.be. D.A.S. Belgische Rechtsbijstandsverzekeringsmaatschappij N.V. Koning Albert II laan, 7 - 1210 Brussel – Tel. + 32 2 645 51 11 – Fax +32 2 640 77 33. Verzekeringsonderneming (nr. 0687) onder de controle van de Nationale Bank van België, de Berlaimontlaan 14, 1000 Brussel voor de tak Rechtsbijstand. R.P.R. Brussel 0401.620.778, www.bnb.be en De Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), Congresstraat 12-14, 1000 Brussel, www.fsma.be